
一、宏观经济背景
2025 年第四季度,沈阳宏观经济呈现稳步发展态势,地区生产总值达 6614 亿元,第三产业增长率 4.3%,为商业地产市场提供基础支撑。社会消费品零售总额 3191 亿元,城镇居民人均可支配收入 43482 元,人口规模稳定在 920 万,消费潜力持续释放。不过,沈阳房地产开发投资呈负增长,整体市场仍面临一定调整压力。
二、写字楼市场情况
(一)核心指标表现
2025 年四季度,沈阳甲级写字楼市场无新增供应,总存量维持 136.9 万平方米。全市净吸纳量为 - 5470 平方米,全年累计净吸纳量 20875 平方米;空置率环比上升 0.4 个百分点至 33.5%,市场整体运行平稳;平均租金环比下降 2.7%,降至每月每平方米 55.1 元。
(二)区域与交易特征
三大核心区域中,金廊 - 五里河平均租金最高,达 57.8 元 / 平方米 / 月,空置率 37.7%;北站 - 市府空置率最低,为 26.4%,平均租金 53.7 元 / 平方米 / 月;太原街空置率达 43.2%,租金水平 51.9 元 / 平方米 / 月。租赁成交方面,贸易类以 23% 的占比位居首位,TMT 类和专业服务类分别占 22% 和 21%,金融类占 16%。主要交易包括大童保险在市府恒隆广场租赁 800 平方米、奥的斯在灵浠中心租赁 360 平方米等。
展开剩余77%(三)未来展望
2026 年华强集团金廊项目预计完工入市,将进一步增加市场供给压力。随着租户成交面积区间收缩,小面积精品房源需求将上升,但大面积租户减少将给新项目去化带来挑战。东北亚金融大会等高端论坛的举办,将助力沈阳国际化中心城市建设,为写字楼市场带来长期发展机遇。
三、零售市场情况
(一)核心指标表现
本季度沈阳优质零售市场无新增项目开业,总存量稳定在 656.9 万平方米。核心商圈首层平均租金微降至 227 元 / 平方米 / 月,整体空置率 19.53%,净吸纳量为 - 36110 平方米,市场以存量项目去化和升级改造为主,如 FTC 金融中心升级为 HAI 乐园。
(二)区域与业态特征
核心商圈中,中街存量最大,达 168.2 万平方米,空置率 27%;铁西存量 104.2 万平方米,空置率仅 10%;北站 - 市府空置率高达 39%。各商圈租金差异明显,金廊 - 五里河租金区间 186-980 元 / 平方米 / 月,沈北 - 三台子为 120-290 元 / 平方米 / 月。业态方面,餐饮和体验零售成为拓店主力,新增包括高达基地(大悦城)、楼下酸奶(万象城)等特色品牌。
(三)未来展望
2026-2027 年,沈阳零售市场预计新增超 26 万平方米优质商业供应,主要集中在金廊五里河、浑南奥体及铁西商圈。市场将呈现 “老空间焕新、新消费崛起” 特征,通过存量改造、场景创新、首店经济等激活商业活力。未来 3-5 年,随着差异化定位与业态创新推进,沈阳有望形成 “多中心、网络化” 商业格局,巩固东北亚区域性消费中心城市地位。
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