一、宏观经济背景
2025 年第四季度，沈阳宏观经济呈现稳步发展态势，地区生产总值达 6614 亿元，第三产业增长率 4.3%，为商业地产市场提供基础支撑。社会消费品零售总额 3191 亿元，城镇居民人均可支配收入 43482 元，人口规模稳定在 920 万，消费潜力持续释放。不过，沈阳房地产开发投资呈负增长，整体市场仍面临一定调整压力。
二、写字楼市场情况
（一）核心指标表现
2025 年四季度，沈阳甲级写字楼市场无新增供应，总存量维持 136.9 万平方米。全市净吸纳量为 - 5470 平方米，全年累计净吸纳量 20875 平方米；空置率环比上升 0.4 个百分点至 33.5%，市场整体运行平稳；平均租金环比下降 2.7%，降至每月每平方米 55.1 元。
（二）区域与交易特征
三大核心区域中，金廊 - 五里河平均租金最高，达 57.8 元 / 平方米 / 月，空置率 37.7%；北站 - 市府空置率最低，为 26.4%，平均租金 53.7 元 / 平方米 / 月；太原街空置率达 43.2%，租金水平 51.9 元 / 平方米 / 月。租赁成交方面，贸易类以 23% 的占比位居首位，TMT 类和专业服务类分别占 22% 和 21%，金融类占 16%。主要交易包括大童保险在市府恒隆广场租赁 800 平方米、奥的斯在灵浠中心租赁 360 平方米等。
展开剩余77%（三）未来展望
2026 年华强集团金廊项目预计完工入市，将进一步增加市场供给压力。随着租户成交面积区间收缩，小面积精品房源需求将上升，但大面积租户减少将给新项目去化带来挑战。东北亚金融大会等高端论坛的举办，将助力沈阳国际化中心城市建设，为写字楼市场带来长期发展机遇。
三、零售市场情况
（一）核心指标表现
本季度沈阳优质零售市场无新增项目开业，总存量稳定在 656.9 万平方米。核心商圈首层平均租金微降至 227 元 / 平方米 / 月，整体空置率 19.53%，净吸纳量为 - 36110 平方米，市场以存量项目去化和升级改造为主，如 FTC 金融中心升级为 HAI 乐园。
（二）区域与业态特征
核心商圈中，中街存量最大，达 168.2 万平方米，空置率 27%；铁西存量 104.2 万平方米，空置率仅 10%；北站 - 市府空置率高达 39%。各商圈租金差异明显，金廊 - 五里河租金区间 186-980 元 / 平方米 / 月，沈北 - 三台子为 120-290 元 / 平方米 / 月。业态方面，餐饮和体验零售成为拓店主力，新增包括高达基地（大悦城）、楼下酸奶（万象城）等特色品牌。
（三）未来展望
2026-2027 年，沈阳零售市场预计新增超 26 万平方米优质商业供应，主要集中在金廊五里河、浑南奥体及铁西商圈。市场将呈现 “老空间焕新、新消费崛起” 特征，通过存量改造、场景创新、首店经济等激活商业活力。未来 3-5 年，随着差异化定位与业态创新推进，沈阳有望形成 “多中心、网络化” 商业格局，巩固东北亚区域性消费中心城市地位。
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